噓 KrisNYC: 又一個沒搞懂的 全額貸還是要審你的付款佔月收比例 12/09 16:51
→ KrisNYC: 根本沒貸過款的出來耍笨? 不知道台灣銀行審貸多嚴格嗎? 12/09 16:52
→ KrisNYC: 當台灣違約率不足1%十幾年是塑膠? 12/09 16:52
所以現在這套制度很好啊
雖然讓青年沒那麼容易貸款買房
但同時也讓台灣的金融市場風險低
但如今不就是為了讓青年較容易買到房
而打算放寬買房限制
如果今天全額貸加了一堆限制 那等於沒有辦法解決原本想解決的問題
但如果為了解決青年買房的問題 而將限制拿掉
那就是會有泡沫的問題
如果方向是走全額貸 這兩難是不可能同時解決
如果想取得平衡 補政策的 bug
就要付出很大的政策成本
→ KrisNYC: 你月收4萬照現在銀行就是審你只能月付2萬~2萬4 12/09 16:53
→ KrisNYC: 全額或8成貸款只是限制了你的總額能貸500或600的差別 12/09 16:54
→ KrisNYC: 到底是真的笨 還是沒經驗 還是綠腦來偷換概念的? 12/09 16:54
噓 Morphee: 笑死 12/09 16:55
→ supa64: ..........為何總有不熟銀行操作的這幾天總是來這洗文章 12/09 16:56
→ supa64: 就算當年我在建商代銷這貸9成.都要看買方貸款條件了.真以 12/09 16:57
→ supa64: 為全額就不用審核啊.過年嗎? 12/09 16:57
這可不是只有我在擔心 我貸款次數的確不多
但版上的 ceca 總是房地產相關金融的操作老手了吧
他不也認為全額貸的政策風險極高
難不成這些老經驗的版友也是不熟悉銀行操作嗎?
誤以為那些灰色地帶的手法騙得了銀行嗎?
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 17:08:29
噓 prostar: 第幾篇了啦 當每個人都貸好貸滿1500萬 12/09 17:06
推 tfct: 找認識的人要做假薪資很簡單好不好 12/09 17:07
→ supa64: 我這樣說啦.銀行業怎麼管.是金管會這邊怎樣規範.你現在都 12/09 17:18
→ supa64: 有洗$防治法規範在那了.你銀行現在照你說的全額.都還要先 12/09 17:18
→ supa64: 聯徵調查.還要看你還款能力.你真以為擔心的問題是這個? 12/09 17:19
→ supa64: 我說句不聽的.我看的根本也不是這種問題.深層點吧你們 12/09 17:19
你可以說說看真正要擔心的點是什麼 讓版友們看看有沒有道理
我剛剛看 ceca 又補充了一些手法以及漏洞
我是覺得我們擔心政策被濫用 最終導致金融市場不穩定
是蠻有道理
而如果最終政策出來 加了一堆限制防止被濫用
要嘛青年一樣買不到房
要嘛為了補洞而付出的管理成本太高而不可行
像之前要藉由解決空屋問題來逼房東釋出房源
也是類似的情況
曾還說要檢查水電使用來判斷是否為空屋
只是逼著房東浪費了一些水資源和電力資源
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 17:29:15
推 qqphor: 我看的西大文好像沒有這麼局限吧 12/09 17:24
噓 KrisNYC: 你講的就是沒經驗的人在耍白癡的內容 12/09 17:30
→ KrisNYC: 你現在貸款人月收4萬 銀行會審你月付2萬~2萬4上限 12/09 17:31
→ KrisNYC: 設定成2萬4來說 有頭款限制的時候 能貸的是600萬+120頭期 12/09 17:32
→ KrisNYC: 等於總價720 12/09 17:32
→ KrisNYC: 但當你要用侯康貸 0 頭款 那你能貸的總額總價就是600 12/09 17:32
→ KrisNYC: 搞懂沒阿? 除非銀行去調整你的月付限制 或把頭款額外用 12/09 17:33
→ KrisNYC: 政府的xx基金擔保 不然這政策就是限縮你的總額 免除頭款 12/09 17:34
→ KrisNYC: 後面的審核條件和付款條件都跟現在一模一樣 有什麼問題嗎 12/09 17:34
如果是這情況 問題還是在啊
以前是借 600 加自付頭期 120 買 720 的房
現在是借 600 沒有成本買 600 的房
後者的槓桿是不是遠大於前者
審核條件和付款條件一模一樣的情況
槓桿愈大是不是風險愈大
更何況
版上的這篇文章 #1bS-yUFm
還講到作收入的手法
在有頭期的市場 即便作了假收入 還是需要幾百萬的成本投入當頭期
所以比較沒有這些灰色手法
一旦市場變成沒有頭期了 作了假收入後 不必再投入大額的資金成本
怎麼保證這些灰色手法不會伺機而動
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 17:40:19
推 dakkk: 很多買不起房的 都是只想買超出他能力的 這方式 沒什不同 12/09 17:42
→ dakkk: 買得起的一樣看不起 12/09 17:42
→ ecejc: 沒有頭期的話 會讓槓桿變得很大 12/09 17:44
→ ecejc: 會讓風險變得不太可控 12/09 17:44
推 dakkk: 風險銀行承擔 也沒什好怕 12/09 17:46
→ ecejc: 就怕量體太大 真的出了問題銀行扛不住風險 導致金融危機 12/09 17:47
→ ecejc: 但若要解決青年購屋的問題 量體一定會很大 12/09 17:48
→ supa64: 金融危機.你要說這個.先看看美國自己對台影響吧 12/09 17:48
推 KrisNYC: 1. 你提的做收入 他講的是十幾年前的事 現在會問報稅 12/09 17:50
推 dakkk: 如果一個人沒存款 要全貸 貸款條件一定不好 銀行不是傻瓜 12/09 17:51
→ dakkk: 到時會變成只有企業前500大員工可以貸 除非政府要幫忙保 12/09 17:51
→ dakkk: 證 12/09 17:51
嗯 這樣量體就下來了
但就解決不了大部份青年(不在前500大)的購屋問題
→ KrisNYC: 和問勞健退級距 能完全跳過這些東西的 基本都會被排富 12/09 17:51
→ KrisNYC: 你扯在一起談這件事屬於硬要扯 12/09 17:51
→ KrisNYC: 2. 銀行只要月付用同樣規則審 總額降下來就沒有風險問題 12/09 17:52
→ dakkk: 這跟排富沒什關係 要排富的是社宅 12/09 17:52
→ KrisNYC: 不存在額外風險問題 你講的純屬亂扯 12/09 17:52
→ KrisNYC: 3. 如果頭款有額外擔保 例如疫情放款政府提供額外擔保 12/09 17:53
→ KrisNYC: 這個屬於額外擔保問題 目前沒有提到 以你目前說出來的 12/09 17:53
→ KrisNYC: 內容 我不認為你搞得懂風險擔保的幾個基本面向 12/09 17:54
→ KrisNYC: 因為跟你的貸款佔擔保品鑑價比率 基本沒什麼關係 12/09 17:55
這很有趣
我倒是很好奇
為什麼明明槓桿被提高這麼多
而風險沒有變高?
究竟是什麼樣的操作能達到這個程度?
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 17:58:35
→ Arnol: 最高1500 你們都直接看最高不考量自己還不還得起 那麼狠啊 12/09 18:05
→ Arnol: 所得最多就核到六成,要再多就是拿擔保品抓保人,不難理解 12/09 18:07
→ Arnol: 吧 12/09 18:07
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 18:22:08
噓 KrisNYC: 根本不用操作 正常人去貸過房貸就知道了 所以才說你明顯 12/09 18:39
→ KrisNYC: 對現行制度不了解 12/09 18:40
我貸過兩次房貸 其中一間還超貸
我覺得你若能說出為什麼槓桿變這麼大但風險不變的推導過程的話
我會感謝你的分享
但用貼標的方式 沒證據就說他人沒實操 或不了解
這我以為沒必要在房版這麼做
推 Kostolany: 搞泡沫經濟 12/09 18:41
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 18:51:12
→ qqphor: 風險本來就是銀行會嚴格放貸管控,你如果貸款過,應該懂Kr 12/09 18:59
→ qqphor: is的意思 12/09 18:59
我原文的意思是 一旦管控嚴格讓風險降下來
就解決不了大部份青年買不到房的問題
要解決大部份青年買房的問題用全額貸
要嘛風險變很高
要嘛補漏洞的管理成本很高
所以要嘛政策無效 要嘛風險降下不來
這政策最不好處理的就是 會讓房地產市場的槓桿很很高
而讓風險不可控
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 19:05:33
推 freekid: 因為槓桿未必等同風險,不是槓桿提高就必然代表風險變高 12/09 19:04
→ freekid: ,還要看其他變因 12/09 19:04
願聞其詳
我是真的好奇要怎麼操作
因為上面的說法是其它條件都一樣
就是降了個人貸款總額 所以風險不變
但雖然降了貸款總額
但槓桿明顯變很高
只是個人總額降下去其它都不變
為什麼風險就能維持不變了
→ freekid: Kris那個不叫貼標,而是你的文章內容讓你看起來就像個新 12/09 19:05
→ freekid: 手 12/09 19:05
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 19:08:29
→ qqphor: 買自己負擔的起和大部分的年輕人都是正常上班為何為解決 12/09 19:08
→ qqphor: 不了,300的房子也能住啊 12/09 19:08
→ qqphor: 你再重新去看看西大和其他老手的推文,推敲推敲 12/09 19:10
→ qqphor: 我講300還太高,也有180的啊XD,有點說太遠了...... 12/09 19:13
推 KrisNYC: 對銀行來說你的貸款比不重要 鑑價貸款比這種東西影響更大 12/09 19:14
→ KrisNYC: 一間新房落在奇怪的地方 整批房貸鑑價 50坪2000萬貸1600 12/09 19:14
→ qqphor: 負擔的起不就是風險降低最大的因素,你的月收啊 12/09 19:15
→ KrisNYC: 跟市區一間50坪老華廈成交2000萬 銀行只鑑價1400 貸1120 12/09 19:16
推 KrisNYC: 再跟一間市區新房50坪成交5000 銀行給你貸4000 12/09 19:18
→ KrisNYC: 再跟一間市區老公寓成交2000 鑑2250 核貸1600 12/09 19:19
→ KrisNYC: 四個你去想一下風險 12/09 19:19
→ KrisNYC: 你就知道你在說的風險 是浮動的 主要是額外的2成 12/09 19:20
→ KrisNYC: 新政策沒有說他要用信保基金/或其他政府基金去做保證 12/09 19:21
→ KrisNYC: 所以如果本來是頭款貸600 頭款120 跟侯康貸總額600 12/09 19:22
→ KrisNYC: 如果侯康貸是480用房子抵押 120用信保去額外保 那銀行風 12/09 19:22
看到重點了
的確用這麼一個方法
可以調控銀行的風險
讓整個市場不會籠照在高槓桿的風險中
將多出來風險轉嫁到你提到的基金上
但離不開上述提到的 政策成本變很大
成本就是維護這龐大的資金池
因這池子的水不能亂動
例如做成金融產品再拿到市場中販售
或是只能販賣給抗風險能力較強的單位
但因為客戶群體被限制了 所以只有一小部份的債務可以做成產品賣出去
大部份的水還是被困在池子裡 不能創造收益
這些失去收益有多大? 成本就有多大
→ KrisNYC: 險是比600+120低的 12/09 19:22
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 19:34:49
推 thirtyto: 對銀行來說 你能貸的就是固定的 問題是2成是內含 還外加 12/09 19:26
推 KrisNYC: 想太多了 疫情時期信保基金擔保了多少紓困貸款可以查一下 12/09 19:42
所謂多了是指資金池的成本不高
還是池子裡的水大部份還可以拿出去市場運作
不會有收益損失的成本?
→ KrisNYC: 台灣人 尤其一般民眾 基本上違約率低到全世界都傻眼的 12/09 19:42
違約率的話 其實也能討論一下
我之前買房被卡的點都是頭期不夠 而不是還款能力受限
不管怎麼談
要嘛只能貸八成
要嘛貸八成五 但利息變高而且緩衝期變短
差別只在買的房子愈貴我能貸愈多而已
所以原本我只能買了每月要還五萬的房子(加本金的話)
而現在因為沒有頭期款的限制了 其實我能買到每月還八萬的房子
這其中的 Margin 被壓縮了
這個現像有沒有可能導致違約率變高?
因為我知道的交易情報都限定在竹科的範圍
或許大部份台灣的房地產交易沒有這個狀況
那違約率的確不會有什麼變動
→ KrisNYC: 違約率高的其實是那些真的很有毛病的超級有錢人 12/09 19:43
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 20:01:31
推 KrisNYC: 喔 你想錯了 你本來能付5萬 你就只能貸到1300萬 12/09 20:05
→ KrisNYC: 所以你能買到1300+260= 1560的房子 12/09 20:05
我第一間的狀況是
有一間1600的 有一間1400的
房仲跟我說
只要是我們公司的工程師都可以貸到八成沒問題
因為我頭期只準備300 所以先決定了要買 1400 那間
後來問了我處理貸款的專員
如果 1600 那間我也能貸八成
那麼 1400 這間我想貸八成以上行不行
他仍然說不行 不然就是利息和緩衝期會有變動
所以如果我去買了 1600 甚致比 1600 還貴的房子
我可以借出更多的錢
(我有同事早我幾個月買房 就能買到1800的房子 也是貸八成)
而我當初只買了 1400 而月付五萬 不是因為我只能付五萬
(我剛細看了一下 加本金應該是四萬多 只是我習慣是每兩個月匯十萬進去還款戶)
而是被頭期限制了
這就相對是我的負債額度和我的還債能力有很大的緩衝區
有足夠的 Margin 讓違約率變很低
但如果頭期限制不見了
理論上啦 銀行應該不會擋我買 1600 或是 1800 的房子吧
這麼一來 Margin 勢必變小
違約率變高
不過這是我在科技業看到的現像
我不確定大部份台灣房地產交易有沒有這個現像
→ KrisNYC: 這個政策沒有其他補充的話 他就是只能買總價1300的房子 12/09 20:05
→ KrisNYC: 因為你/他還是只能付5萬 這2成信保幫你擔保 但你還是算 12/09 20:06
→ KrisNYC: 進你的月付款償還比例裡面 12/09 20:06
→ KrisNYC: 所以嚴格說起來 以你的計算方式 有幾種政策實行方式 12/09 20:07
→ KrisNYC: 都套你的計算 能月付五萬 所以銀行算起來能貸1300 12/09 20:07
→ KrisNYC: 1. 本來能買1300+260 但要自備260 12/09 20:08
→ qqphor: 王又曾掏空案,哈哈 12/09 20:08
→ KrisNYC: 2. 變成能買1300+260 免頭期款但信保幫你貸260 要繳60000 12/09 20:08
→ KrisNYC: 這種方式是你以為的方式 但這不太可能 因為違反現行法令 12/09 20:09
→ KrisNYC: 3. 只能買總價1300整 免頭期 一樣月繳5萬 頭款公股擔保 12/09 20:09
→ KrisNYC: 這個也是違反現在的金融監理 要修法 或下行政命令 12/09 20:10
→ KrisNYC: 所以比較可能的是 12/09 20:10
→ KrisNYC: 4. 只能買總價1300整免頭期 月繳五萬 頭款部分政府指定 12/09 20:10
→ KrisNYC: 一個基金去做擔保單位 跟疫情紓困貸款一樣 用信保去擔保 12/09 20:11
→ KrisNYC: 基本上這個做法你就參考看看吧 無擔保就上千億出去了 12/09 20:14
這種基金是臨時的還是長期的
臨時另算
但長期的話 維護這資金池的成本不會很高嗎?
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 20:34:34
推 KrisNYC: 財團法人中小企業信用保證基金成立於民國六十三年 12/09 20:37
→ KrisNYC: 哥 有些功課自己做好嗎... 12/09 20:37
→ KrisNYC: 你擔心的東西都是細節 擔保一千億 違約率1%內 成本多少 12/09 20:38
→ KrisNYC: 不到10億 台灣政府像是窮到賠10億會崩潰的樣子嗎? 12/09 20:38
成本不只是違約率而已
維護資金池也要成本
台灣房貸近十兆
若首購有4兆 那麼兩成的擔保約 8000億
這8000億有多少要被困在資金池
原本 8000億可以創造的收益
在放入這個基金之後
扣掉保費或其它合法操作得到的收益
會有多少收益損失
這些損失應該看作成本
同時 如果台灣房地產有一定的比例類似我的情況
那因為債務和還款能力之間的 margin 變小
違約率是有可能提高的
政策變了 這些參數可能需要跟著改變
→ bluezero000: 賺最後一波 12/09 21:11
※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 21:19:25
噓 KrisNYC: 什麼成本阿...丟美債持有到期還穩賺好幾趴好嗎.... 12/09 21:24
→ KrisNYC: 不要先射箭再畫靶 最後的忠告就這樣了 發現邏輯不對 12/09 21:25
→ KrisNYC: 你要修改的是你的原始命題 你的原初想法 不是去找一大堆 12/09 21:25
→ KrisNYC: 根本沒道理可悲的理由藉口來說服你自己你沒錯好嗎... 12/09 21:26
→ ecejc: fine 不過我仍感謝你提出這些想法 12/09 21:26
推 Redchain: 如果你是買銀行股股票再來操銀行放款跟曝險的心吧,整天 12/09 21:34
→ Redchain: 擔心這種「執行了台灣就要爆」的東西,這種東西當朝現在 12/09 21:34
→ Redchain: 推的可多了,你是有在怕的嗎 12/09 21:34
推 freekid: 我是覺得你先做點功課吧,一直伸手牌然後想像一些沒實務 12/09 21:59
→ freekid: 面的東西,kris算很有耐心了 12/09 21:59
→ andybg: 貸房貸時,銀行會針對房子本身的每坪房價給一個鑑價區間, 12/09 22:40
→ andybg: 再來是審核個人的所得支付比,一般人不容易造假。 12/09 22:41
推 KrisNYC: 沒意外我應該虛長你幾歲 一些心路歷程希望你有天能明白 12/09 22:43
→ KrisNYC: 時代力量我捐過不少錢的 理想與現實 這個拉扯真的不容易 12/09 22:44
→ qqphor: 真的佛心,人好啊 12/09 23:17
→ gm3252: 所以你讓這些人貸到崩盤不好嗎?幹嘛罵? 12/10 08:52
→ gm3252: 會罵的根本也是自己知道不會崩才會罵,不然別人貸款去買 12/10 08:52
→ gm3252: 數位貨幣你哪會在乎 12/10 08:52
推 cblade: 樓上正解 12/10 10:55
推 encoreg57985: 一直有人挑針收入 西卡都說收入可以作假了 12/10 23:21