Re: [請益] A7文青國小購屋選擇

[blargelp (春日部四郎)]

※ 引述《zhong33 (zhong33)》之銘言：
: 最近想在A7買間預售或新成屋當投資

投資有兩種 放著不管賺價差跟出租

這邊已經四字，勢必只能走出租。


出租的話，
A7可以細分成五塊
中心商業區、A7.5樂善國小舊區、A7.2郵政區、文青國小區、合宜區。

每一區的潛在租客組成都不一樣。

1. 中心商業區
現在最好租的就這區。
潛在租客華亞園區仔，隔一條路就到園區了，全聯也快開了。
園區租客素質也不會太差，而且社畜都在加班，折舊不了什麼家具。

為什麼我知道，因為我就是本園區社畜QQ



友文化、富宇悅峰這邊離園區最近，不過也有人嫌離墓地、工業區太近。

新潤翡麗 鉑麗這塊最誇張，
低總套房因為太好租，租金反除回去導致房價暴漲，一坪現在都42-45。（同建案坪數大一點價錢反而平穩的多。


下面這買賣文當時被酸多慘，結果沒幾天750萬就成交了。真的扯。
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698895077.A.825.html


我自己是壓身家兩間在中商區。
自住金捷市。
老婆要通勤捷運，我騎車五分鐘到公司。

竹城中州租人。半年內交屋。
我估計投報率能過3。這年頭能過3的不好找了。


2. A7.5樂善國小舊區
潛在租客是長庚醫院員工，還有短租來照顧住院家人的。
他們當然可以租A8，但A8釋出物件套房居多。兩房以上的可能就要找到這區了。
生活機能也Ok, 畢竟本來就有舊區的機能了。


3. A7.2郵政新區
都還沒成屋。
如果買預售，未來潛在租客就是郵政員工、物流園區員工，還有少量的科技業（仁寶那塊）

預計租客可負擔租金較中商低。


4. 文青國小區
不要買來租。這區是A7單價最高的區域。投報率低。
這區是買來入戶口的學區房，自住為主。


5. 合宜區
我想像不到這邊能租給誰。
有人想到再請補充。


: 價格約1800以內都可以接受
: 主要在看捷市達跟富宇哈佛苑這兩塊
: 捷市達有捷運走路優勢,哈佛苑有雙語國小,到捷運走路約15分鐘,騎車4分鐘。

承上，哈佛苑租金投報率不行。


捷市達的話，我自己判斷是
要通勤台北工作的人，真的會租來這？

自住買房的人，差幾百萬只能買A7，這合理。
但租客真的會因為一個月差不到一萬的房租，租來A7這種捷運轉車麻煩、生活機能遠不如雙北的地方嗎？？

以出租為前提買捷運宅，我覺得不對啦。
真的在台北上班，租個中山大同屋齡50年房就好啊，也沒比A7貴多少。

: Q1.A7整體這邊總價低,推案量上萬戶,出租市場會不會出現多殺多的情況？這區塊大概202
: 4-2029都是狂蓋狂推,建案多到數不完,這時候要以哪邊為防守,比較不會呈現租不出去的
: 狀況。

有沒有可能租屋多殺多？ 不知道。有可能。

所以這區要租人，我覺得就是找離華亞科最近的中商區。就算出現多殺多，近就是有優勢。

: Q2.文青這一塊哈佛苑平均來到45/p，比較更靠捷運的鴻廣新A7只要37-39/p，竹城甲子園
: 偏上一點也只要35-39/p，這附近幾個建案互相走路只差3-5分鐘路程，價格最多差到一坪
: 近10萬，是有什麼問題導致嗎？知名建商？
: 要怎麼選比較好？

富宇就是開這價。除了墳墓旁的悅峰比較低價，其他富宇系列通通不建議買來租人。
: Q3.公墓雖然已經禁葬了,但是要遷移肯定10年以上,樂善寺不缺錢,一下要走一下不走，如
: 果確定要買捷運旁大亮/捷市達/富堡/鴻築，這樣是不是盡量別買高樓層？避免直接看福
: 地。

看人吧 我是不忌諱。
我家剛好就是可以看到墓地的高樓層。我覺得很好啊。

https://i.imgur.com/jVHArkp.jpg

如果左半邊墓地鏟掉，勢必變成跟右半邊一樣的水泥叢林。比起來我還比較喜歡墓地，至少看起來是一片綠地。


至於會不會遷走，慢慢等吧。
這區就市政府不管、立委也不管（結果選出被血洗）
連個防洪池公園經費都要給不給的，遷墓這麼難搞的工作，不會有人去推啦。

: https://i.imgur.com/gk0RDG6.jpg
是說我看到這新聞時很懷疑他到底是買在A7哪一區。寫的不清不楚的。那麼難租我懷疑是合宜區就是了。

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推 CaLawrence: 其實我覺得墓地看起來跟綠地真的差不多 我自己也a7
推 CaLawrence: 真的是在地人分析好文 很多人都以為捷運最保值 但其
→ CaLawrence: 實a7很多買盤根本就是附近的園區
→ Zsad: 竹城中州3%.樂觀.
→ CaLawrence: 但我覺得中州大概2.75%左右而已 要3%是兩房嗎
→ blargelp: 我是買兩房沒錯，權狀20坪的那個物件
推 CaLawrence: 喔喔理解 感恩
→ blargelp: 2.75差不多是翡麗這幾個月單價的投報率
推 a5292710: 根本看不出來什麼墓地
推 asole: 你忘了第三種 本班白看了你
→ asole: 版
推 hjkkk123: https://i.imgur.com/t45xazf.jpg
推 ZhuBeiCity: 竹城中州那個位置被一堆建案擋住 中州旁邊跟大華昇耕
→ ZhuBeiCity: 新潤柏麗 水悦青青包圍住。這個地點未來採光會很慘很
→ ZhuBeiCity: 慘
推 ZhuBeiCity: 合宜區這邊 天匯 櫻花樹跟皇翔遠雄都是秒租出去 因為
→ ZhuBeiCity: 整個A7生活機能最好就是在捷運區這邊 不管是托兒所
→ ZhuBeiCity:  幼稚園 全聯 家樂福 診所 中醫 餐廳 麵包店 飲料店
→ ZhuBeiCity:  蝦皮 超商至少6-7家 早餐店7家 生活機能大勝A7其他
→ ZhuBeiCity: 區域 又離捷運近 幾本上無敵
推 lovemaygen: 合宜區就不少大學生在租啊
推 ZhuBeiCity: 合宜我看591都是秒租出去 畢竟生活機能跟捷運都有了
推 supereva: 之前研究研究  a7的確在重劃區中租金投報還ok
推 mcmj5566: 同住金捷推推
推 lakers1204: 那篇其實當下也有不少版友詢問，不過其他學長姊速度更
→ lakers1204: 快就被搶先了
→ lakers1204: 現在A7別說4字頭，應該陸續要有5字頭的成交價了
推 CIIIO: 有時出差會去林口 長庚重劃區啥時會啟動？
推 tuchenken: 中州勝在單價低
→ pttgogocat: 合宜區超好租的好嗎 =.=吞吐量很大
推 yuku9: 正在了解這附近優付預售屋…想等增值
推 dsce: 你對中州2+1房型看法如何？
推 ZhuBeiCity: 中州那個位置真的不行啦 都被擋光光  採光很慘
→ tuchenken: 我只能說，去現場看看吧，有不好的房型也有好的房型，
→ tuchenken: 對某人來說眼中只有合宜宅
推 ZhuBeiCity: 位置不行 都被旁邊左右前後建案擋住採光。地理位置離
→ ZhuBeiCity: 捷運站又很遠 附近沒什麼生活機能 基地又小。完全不會
→ ZhuBeiCity: 考慮中州這個案子
→ ZhuBeiCity: 合宜宅捷運旁生活機能完善當然屌打中州啊
→ blargelp: 2+1那個房型坪效滿高的。自住我覺得OK，出租的話考慮投
→ blargelp: 報我還是喜歡小坪數啦
推 NodeWay: 捷運宅的優勢在保值 未來漲幅也是最有潛力的
→ NodeWay: 但如果前一篇的論點 買這要出租短期內一定虧
→ NodeWay: 寶X在這隨便數一下超過20個案 捷市達是漲幅最驚人的
推 ZhuBeiCity: 漲幅最驚人的應該是鴻廣新A7
推 childeviler2: 鴻廣早鳥是23萬/坪，捷市達我也是早鳥，拿到27萬/坪
推 childeviler2: https://i.imgur.com/8YOStHV.jpg
→ childeviler2: 早鳥賞屋發的悠遊卡
推 tuchenken: 另外想問樓主怎沒選隔壁大華
推 zhong33: 請問如果短期5年租金投報不看,不夠的就自己貼當存錢,著
→ zhong33: 重在未來漲幅,那A7哪一塊會最有潛力？
推 mayday92208: 比較看好就是文青中小學這塊，頤昌新案成交價開始往
→ mayday92208: 50挑戰了
推 childeviler2: 我看好文青中小跟中商區這塊，不過我自己用家庭年
→ childeviler2: 收200去推算房價上限，有興趣的人可以自己估算一下
→ jie5317: 一直講合宜也不看看樂善的富宇、豐邑實登多少了，那邊離
→ jie5317: 捷運超遠欸
→ blargelp: 沒選大華昇耕就比較晚交屋，手上有資金要投下去就儘早開
→ blargelp: 始收租。不然物件本身沒看出有什麼大問題。看到總價低
→ blargelp: 投報給過 即將完工就選中州了
→ blargelp: 如果不看五年租金，那就不要買A7了。不租看價差是2X進場
→ blargelp: 最近賣掉的玩法。當時漲幅高 而且你想租也沒人租。現在4
→ blargelp: X就算給你放五年到5X也才賺多少，勢必配合收租才有搞頭
→ tuchenken: 嗯嗯，感謝，確實差了半年
推 aa08666: 推這篇 分析的不錯
推 zhong33: 但如果預計4X到5X只賺10幾,還要搭著租金投報才能買,雙北
→ zhong33: 桃是不是也沒什麼凹陷區能賺20以上了？買大華那邊的雖然
→ zhong33: 好租,但漲幅不一定能到5x
→ blargelp: 要玩漲幅的話 去嘉義看有沒有機會吧。桃園能玩漲幅的地
→ blargelp: 方都漲過一輪了。譬如A20 譬如八擴 現在到價錢我覺得已
→ blargelp: 經算是未來價了
推 march60256: 合宜區才是最好租的
推 march60256: 有捷運、有機能、有學生、點燈率又高
推 aibor: 買房20多年唯一推薦就是捷運200M內的區域，其他都不推