Re: [閒聊] 農曆年底總結 (與2026以後的展望)

[bonjour87 (早安啊!87)]

 原來推文蠻多都有看懂,但沒關係 過年有空可以整理一下:

 原文是2025的回顧,我想從此延伸2026~之後的展望.
 如果之前寫的太雜亂, 我更精簡一點.

 研究目的:現有竹北小三房, 現在 換屋/買預售/添加房地產投資
 選擇新竹, 是否好時機?

 結論: 我們的答案是 否定的.

 理由: 主要因素 4000萬 房貸天花板卡住,
 大新竹地區的房價 難以攀升. 相對金融市場上漲的機會較高.
 考量機會成本, 忍耐個兩三年, 再重新考慮換屋比較適當.
 不知道這個結論和理由,有人持反對
 或是有其他的 想法可以參考嗎?


: 1.蛋黃預售高機率續漲，外圍量大可能持平
: 2.4000以上貸款卡住，但是案子可以縮更小
: 35p小三房+車位，壓在4000內
: 單價可以到100

 也就是你同意4000萬以上會卡住.
 但是認定單坪價格 預售會持續上漲,

 但新古屋價/中古屋價 要如何追上? 一旦追上去就破四千萬.
 如果新古屋價/中古屋 價格, 一直拉不上去,
 預售屋開高價要賣給誰?  在房屋市況不好的情況,
 我對這點有點懷疑就是了.

: 3.現在對於竹科來說第二戶5成效果有限
: 35歲以上有能力的基本上都已經是週轉金
: 滿出來的分紅跟股票獲利
: 再搭配竹北/東區高速公路東邊那個窒息的預售量
: 你可想像你的對手是怎麼樣

 先不管第二戶五成.
 你有想過,35歲以上,手上三千萬現金的人,到底誰手上沒有房子?
 有這樣的人,房地產也應該不是他會考慮購入的選項.
 我們想不到有甚麼理由,把這樣的錢從股市抽出來丟進新竹房市?

 我們不是專業的房市投資者, 所以我們不覺得我們有甚麼對手,
 又不是畢卡索的名畫在拍賣場,這次錯過下次就沒有,
 房市永遠有更新更好的房子出現.
 而且,真的要買屋做退休房.
 我們更傾向回機能更好的台北.

: 4.不要用商用去看住宅價格
: 有店關掉也沒什麼
: 台北也整天有人收掉
: 還會有新的店進來
: 只是業態可能不太一樣（租金承受度）
:
: 真的可以慢慢看的是外圍跟4000以上的物件
: 但我看你好像都不符合
: -----

確實我們都不符合,
我覺得會考慮買四千萬以上物件的人,
資產破億應該是基本的. 因為你要卡 三千萬現金在裡面.
中國信託前陣子調查的全台億元資產人數大約15萬人.
你認為扣掉台北/高雄/台中.  新竹占比有多少? :)

Btw,我們不是想唱衰新竹房價, 不要當作我們是對手.
我們都很樂見竹北房價未來漲破天際. XD

只是現階段看不到往上的空間就是了.
只能等四千萬豪宅線盡快取消,
這樣大家都可以一起吹泡泡.

※ 引述《alexstag (alexstag)》之銘言：
: ※ 引述《bonjour87 (早安啊!87)》之銘言：
: :
: :   最近同事在股市賺到一些錢,所以也有考慮幫家裡換屋置產,
: :   想趁著房市比價冷的時候,也到處去看了一些預售屋,
: :   竹北目前的開價大約都在80~90左右, 換算成40坪權狀的小三房,
: :   總價大約可以壓在4000以下,約3300~4000左右.
: :   (第二間只能貸款五成,超過四千萬只能貸三成)
: :   也就是接下來兩三年間,要拿出2000萬的現金壓在房市.
: :   然後期待他的報酬會勝過 其他的投資管道.
: :   所以我們覺得26到28這段期間,購屋會變成 剛需和首購為主.
: :   投資型的買盤會大幅下降. 尤其是新竹這一帶.
:
: 打到一半跳掉...不太想重新打
: 簡單講一下，你把一堆東西混在一起
: 變成亂七八糟沒法討論
:
: 未來如果政策不變、景氣不變
: 短期重點在差異化
: 體現在
: 1.地點屋齡
: 2.4000線上線下
: 3.投資者本身的資金量
: 4.商用/住宅
:
:
: --
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: → JKjohnwick: 推                                                  02/17 16:42
: 推 jonson: 買商用CP值才高                                          02/17 17:16
: → alexstag: 哇…Jonson 你真的反串無誤                             02/17 17:20
: 推 susuper: 等待329的遠百大陸                                      02/17 17:47
: 推 mfcke: 大陸應該3000+附近的可以賣很快                            02/17 17:59
: 推 jonson: 不是餒，我只是懂，但不代表我認同買房投資餒              02/17 18:20
: → alexstag: 3000正負500大概是首購、換屋、投資的最大交集處，       02/17 18:20
: → alexstag: 目標在這區間帶的我是不覺得可以看2-3年                 02/17 18:20

  這句不懂, 你認為這個價格會卡兩三年,還是會漲兩三年?

: 推 susuper: 大陸50坪的會滯銷嗎？ 還是品牌價值對4000up視若無睹。    02/17 18:27
: 推 jonson: 3000正負500就是竹北2-3房，只要豪宅稅不開就不會動啦      02/17 18:39
: → jonson: 打錯 豪宅線不開才對，超過4000的三房買到撞到             02/17 18:40
: 推 jonson: 大陸50坪的不會滯銷，400多戶而已，在竹北找400個全額交屋  02/17 18:46
: → jonson: 的人不難，但也不會搶購就是                              02/17 18:46

  我蠻認同這位說的. 所以才會認為接下來這三年的平均價格
  應該很難再拉上去.

: → alexstag: 總價帶卡住，但是地點、坪數、格局、裝潢都還有很        02/17 18:50
: → alexstag: 多空間可以調整…                                      02/17 18:50
: 推 hermitwang: 哇，jonson很懂竹北嘛                                02/17 21:29


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推 blargelp: 想多了 新竹狀況 會考慮4000以上根本不用破億
→ blargelp: 你會這樣說 可能是你認為破億的人 才會卡4000在房市？
→ blargelp: 實際上以一個40歲以上職涯正常發展的 有小孩的家庭，因
→ blargelp: 為小孩要換房而成為剛需。4000就只是 要全額後 才能貸出
→ blargelp: 八成。多一個門檻，對已久達到這門檻的剛需 跟首購其實
→ blargelp: 沒什麼差距
推 alexstag: 想清楚就好了，真的人人手上都幾千萬，4000根本不
→ alexstag: 會卡
推 alexstag: 我覺得你沒有想清楚自己要幹嘛，換屋就是自己爽就
→ alexstag: 好，只是你卡在現有小三房，要換上去會破4000，又
→ alexstag: 沒能力買斷，這種狀況就不要動等兩三年沒問題；投
→ alexstag: 資你不一定要找3000以上的，2000-2500左右的一樣有
→ alexstag: 預售物件
推 alexstag: 我寫的意思是這三年核心區域，一樣數字的情況下，
→ alexstag: 你越晚買只能買到條件越差的預售，中古屋你要是能
→ alexstag: 接受，現在去談4000下中古大坪數也不錯
推 hermitwang: 可是我覺得新竹中古屋很多距離4000萬有段距離，現
→ hermitwang: 在也很冷也沒什麼成交啊，感覺貴貴的預售屋還成交
→ hermitwang: 比較多。
推 alexstag: 那就回到買家的問題，就是我說差異化，你手上有錢
→ alexstag: 自然會想買好的東西，屋齡是其中一個面向，中古很
→ alexstag: 吃物件
推 madd: 4000豪宅線真的是打到 很多現金不夠又想換四房的剛需者
→ madd: 單價跟新北差不多 天花板硬是少了兩千萬...這怎麼買四房XD
推 hermitwang: 卡4000的關係所以很多中古屋大四房都便宜賣3900,39
→ hermitwang: 80啊這種數字。不過如果地點好又好建商還是可以賣4
→ hermitwang: 千以上因為新竹還是有手骨粗的人。
推 alexstag: 所以說很吃物件，水圳公園聽說前陣子才成交破高總
→ alexstag: 的
→ alexstag: 10幾年地點一般建商一般的，就會被壓制
※ 編輯: bonjour87 (1.164.80.133 臺灣), 02/17/2026 23:36:47
→ madd: 很多豐邑15~20年屋 60~70P權狀不含車位的真的都 under 4000
→ madd: 需要空間的剛需者應該還是會陷入掙扎 畢竟一線建商正四房
→ madd: 妥妥的5000 起跳
→ madd: 手骨粗的  七千萬的 坤山泱泱 國泰twin park 四房 照樣買下
推 iwcuforever: 新竹這兩年我覺得還是會漲...電子業賺太大了
推 yiliang1107: 推，有能力接盤的：
→ yiliang1107: 以置產來說；1.往雙北買2.往國外買3.要不就移民
→ yiliang1107: 另外以自住來說，「新房情結」其實在竹科來說比例偏
→ yiliang1107: 高，廢話XD有能力有選擇權。
→ yiliang1107: 所以預售屋，或是A+、S級物件（地點、品牌、景觀、
→ yiliang1107: 格局規劃等）
→ yiliang1107: 預售屋維持或是微漲（建商賺，正常下置產沒利潤）
→ yiliang1107: A+、S新成屋物件，能維持2024高點就不錯了。
→ yiliang1107: 這裡指正常情況下普羅商品，當然會有特殊情況的商品
→ yiliang1107: 就另論。
→ yiliang1107: 總不能手上的是豐X 、寶X ,自動對標大陸建設吧
推 miauah: 全額現金付清後就掛四貸出來啦，誰會卡4000萬在裡面