[房東] 租約公證後也是要等約到才能強執嗎

[ar0387959310 (璀璨人生)]

我上一個房客是爛房客。

租約沒公證、跑完整個訴訟程序約ㄧ年

當然，也給人白住ㄧ年了。查財產也無

我什麼都拿不到

這次想公證、想有保障ㄧ點。

但幫我很多的律師說、公證沒有用

簽完約公證後～房客即使不繳租

仍需等約到期，才能強制執行。

假如簽兩年～第6個月不繳租、欠租兩個月後

強制執行、仍需等約滿（兩年）才能執行

也就是說要給人白住ㄧ年半

這是真的？那我何必去公證？

但坊間ㄧ直說公招有保障

那….律師說的事？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.25.11 (臺灣)
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推 kevinjl: 應該是租約有問題 沒寫租約違約的處置 變成欠租沒中止
推 ghjkl2222424: 可以申請提早終約的強執，然後一併追討租金、水電
→ ghjkl2222424: 等相關費用，不過如果房客脫產，那就只能申請債券
→ ghjkl2222424: 憑證
推 lawer1314: 目前應該沒有所謂提早終止租約的強制執行！租期未屆期
→ lawer1314: 但欠租滿兩個月，租約縱經公証還是不得據此強制執行，
→ lawer1314: 只能循一般訴訟解決之！但租期未屆制積欠的租金違約金
→ lawer1314: 倒是能先強制執行！你想要的公証法第13條修正草案有，
→ lawer1314: 但可惜公証法第13條的修法年初喊一喊到現在也沒下文了
→ lawer1314: ！
→ ar0387959310: 所以真的要等約到，才能強執嗎？
→ ar0387959310: 那公證不就等於沒用。我付完房租兩個月ㄧ樣爽住到
→ ar0387959310: 約到
推 lawer1314: 公證並非沒用，只是目前誘因不夠大！你還是可以就已積
→ lawer1314: 欠的租金違約金等先強制執行！所以選房客很重要，以有
→ lawer1314: 薪轉證明為優先（好歹較不會執行不能）。再來，可以考
→ lawer1314: 慮短約（3～6個月）！我自己是對第一次配合的租客都先
→ lawer1314: 打一年並公證，但因爲是店面若欠租是可以執行他的生財
→ lawer1314: 器具以之約束，一年後都正常未拖欠遲繳租金的才會打長
→ lawer1314: 約！
→ mimily0504: #1YG4Loy_
→ mimily0504: 律師說的沒錯，但有些房東被欠租就欠了一年半載+上訴
→ mimily0504: 訟還要付裁判費，你改公證一年或是預付半年一年租金
→ mimily0504: ，租金可打折，或許也可以過濾房客
推 D8716770: 請問m大，如果是公證+強制執行呢？一樣沒輒嗎？
→ mimily0504: https://i.imgur.com/WEHkjPi.jpg
→ mimily0504: 文章代碼講得就是公證附帶強制執行
→ mimily0504: 房東要的是取回房子，停止損失。公證只是比訴訟快，
→ mimily0504: 但還是很差
→ mimily0504: 分租可以考慮用儲值電費，門禁系統，整戶的就預付租
→ mimily0504: 金打折吧
推 lawer1314: 強制執行要有執行名義，確定判決或公証都是執行名義的
→ lawer1314: 一種！公証只是不用經過冗長的訴訟程序，快的話2～3個
→ lawer1314: 月就可以拿回房子，但未修法前需租約已屆期！
→ corlachang: 你需要再去法院打訴訟， 遷讓返還房屋，問律師要件符
→ corlachang: 合了沒。公證強制項目印象就四種，沒有提前返還房屋，
→ corlachang: 可以先就欠租部分去強制執行。所以實務上小物件商租、
→ corlachang: 現在傾向打短約，這樣有問題，可以比較快拿回房子。
→ corlachang: 以前商租起碼都三年起跳，畢竟商行、公司需要營登地址
→ corlachang: 、裝潢等等，可如今小商家營運環境變很多了，不見得
→ corlachang: 要照老規矩。
推 spmark: 民間版強制執行速度最快
→ mimily0504: https://i.imgur.com/qDkR8ig.jpg
→ mimily0504: 如果契約1年和2年都是在20-50萬的區間，公證費用就一
→ mimily0504: 樣，通常會簽到兩年。
→ mimily0504: 可是現在的公證法太廢，反而短簽比較安心
推 spmark: 遇到垃圾房客，簽多久好像影響不大
→ spmark: 政府應該要做一個徵信系統給有報稅的房東使用
→ spmark: 信用紀錄、前科，要一覽無遺
→ spmark: 現在我國的做法就是放任惡房客濫用不平等惡法，霸凌房東
→ spmark: 政府自己社會住宅當房東，吃到苦頭了吧，哈
→ spmark: 退租時交屋檢查的規格還比一般房東還龜毛勒
→ mimily0504: https://bit.ly/3CFaMVR
→ mimily0504: 看到這篇，租屋要開收入40倍，不到的話，要找80倍的
→ mimily0504: 作保，雖然是紐約的精華區，但是某些推崇歐美保護房
→ mimily0504: 客，也要想想國外租屋是很不容易的
→ corlachang: 台灣的普羅房東不太會約定違約金，以為就只有押金兩個
→ corlachang: 月，其實不然，有些事項可以約定違約金，還另計利息
→ corlachang: 只是實務上要全收回來得跑法院。
→ corlachang: 流通的租約範本只有提前解約這一項的違約處罰，如果是
→ corlachang: 同意「可以提前解約」，那還以一個月為上限。所以房東
→ corlachang: 可以參照商租租約，像是北市出租公屋，來完善自己法律
→ corlachang: 上所賦予權利，「你不理財，財不理你」，這一樣道理
→ corlachang: 公證的強制事項說真的太少，實際好不好以上都提到了，
→ corlachang: 修法完善？很難，這沒辦法，臺灣民主就是得媚俗，兩邊
→ corlachang: 討好。
推 ice1015: 所以現在都會要求看工作證明，房客有合法收入且穩定。
→ ice1015: 如果出問題的話，比較有機會討的回來。
→ mimily0504: 刷卡啦，有卡能刷就銀行有作過財力審核，簽一年就刷
→ mimily0504: 整年下去，這樣要課稅就課，要補助就去申請啊
推 flourance: 我記得看過律師說，公證租約加一條：逾期兩個月未付
→ flourance: 租金，視同合約到期，逕送強制執行，就可以直接送強執