→ IBIZA : 你的excel不對喔 10/18 17:39
→ IBIZA : 房屋價值的部分不能這樣算 10/18 17:39
→ Linvail : 為什麼不能? 10/18 17:40
→ IBIZA : 你又沒出1000萬買房 你只出了200萬 10/18 17:41
→ Linvail : 早就有把貸款的槓桿考慮進去了 你看仔細一點吧 10/18 17:43
→ IBIZA : 每年的房屋價格應該用 房價-貸款餘額才對 10/18 17:43
→ Linvail : 貸款設定為8成 投資股市組初始資金就是200萬 10/18 17:44
→ IBIZA : 哪有? 10/18 17:44
→ IBIZA : 貸款設定八成 可是你哪邊用到這個本金? 10/18 17:44
→ Linvail : 那個房屋價值只是用來計算30年後它值多少錢而已 10/18 17:44
推 tpelooker : 讚! 不錯呦! 不過很多買房收租只是為了之後賣房 10/18 17:45
→ tpelooker : 這樣的投資客不太注重房租投報率,且5-6年整修費低 10/18 17:45
→ IBIZA : 30年後 房子這邊應該賺了2900萬的房價+500萬的房租 10/18 17:46
→ IBIZA : 收入 10/18 17:46
→ Linvail : 我少算的是房租的現金流 10/18 17:47
→ Trybeer : 利率會影響房價，這樣算會有問題，不如直接抓一個 10/18 17:49
→ Trybeer : 長期區間來算年化，比較準一點 10/18 17:49
→ Trybeer : 不過歷史過去不等於未來，這在股市房市都是一樣 10/18 17:50
→ Trybeer : 歷史資料就參考參考就好 10/18 17:50
→ Linvail : 考慮房租累積的現金流後 投報率達到2.42%即可 10/18 17:50
※ 編輯: Linvail (220.133.105.11 臺灣), 10/18/2020 17:51:02
→ IBIZA : 所以是期初投入200萬, 然後依照房子的每年現金流 10/18 17:53
→ IBIZA : 調整股市年初金額 10/18 17:53
推 rannin : 30年來的房貸利率趨勢是蠻重要的參數喔 10/18 17:53
推 TGTplayer : 結論就是貸款40年，房子買下去！ 10/18 17:54
→ IBIZA : 房租2.51%其實蠻容易達到的 10/18 17:54
→ IBIZA : 房子每年漲4%難很多 10/18 17:55
推 tpelooker : 這個房東是奸商, 每年調4%肯定房客跑光光 哈哈 10/18 17:55
→ Linvail : 結論喔 就是房租投報率很重要 但雙北要高不容易 10/18 17:55
推 rannin : 他應該是指房價+4%，房租暫時不變 10/18 17:56
→ Linvail : 而現在房租投報率高的地方 有辦法30年漲3.1倍嗎? 10/18 17:56
→ Trybeer : 然後股票投報率9.3%贏過大盤，這跟82法則邏輯不合 10/18 17:56
→ Trybeer : 啊XD 10/18 17:56
→ IBIZA : 你把房租調成4% 房價調1%看看吧 10/18 17:57
→ Linvail : 房租的確是跟著房價每年漲4% 我固定的是房租投報率 10/18 17:57
→ IBIZA : 9.3%他用的是SP500 30年年化報酬 10/18 17:57
→ IBIZA : 房租4% 房價1%可能比較符合現在的情況 10/18 17:58
→ Trybeer : 所以要買美股、買台灣房屋，完美 10/18 17:58
推 rannin : 9.3%是指大盤指數，只要買ETF是可以做得到，原po的 10/18 17:58
→ rannin : 比較是論文研究最常用的指標，客觀來說是合理的比 10/18 17:58
→ rannin : 較基準 10/18 17:58
→ Trybeer : 買台股就GG了 10/18 17:58
→ IBIZA : 所以大概4趴多就能有9.x%的年化報酬 差不多 10/18 17:59
→ rannin : 如果是買美股，可能也要換算30年來的匯率走勢 10/18 17:59
→ IBIZA : 長期房價可能有機會比1%好一點 10/18 18:00
→ IBIZA : 如果房價2% 房租4%的話 應該會比SP500好 10/18 18:01
→ IBIZA : 30年後貸款還完 房子就會狂巴股票了 10/18 18:03
→ Linvail : 房租投報4%在新北很難想像 可能要完美地點+高檔裝潢 10/18 18:03
→ IBIZA : 不用 隔套就行 10/18 18:03
→ IBIZA : 地點要適合是要 10/18 18:03
→ IBIZA : 台大師大附近 或是內科都能做到 10/18 18:04
→ IBIZA : 現在布局士科也許未來更好XD 10/18 18:05
→ Linvail : 好吧 你是選房高手 要選到微軟的選股高手才能贏了 10/18 18:08
推 F93935 : 我手上有隔套5%的啊 20幾間套房 10/18 18:16
→ F93935 : 都是中山大同，應該永遠不敗吧嘻嘻 10/18 18:16
推 F93935 : 房租好一點是可以扣抵43% 認57%報稅、之前買股股利 10/18 18:18
→ F93935 : 還要被全額計算 10/18 18:18
→ tpelooker : F93935 屋齡? 10/18 18:21
→ F93935 : 屋齡重要嗎？999年也沒差房客會挑你屋齡嗎 10/18 18:22
→ tpelooker : 呵呵 若屋齡高又5%應該是躺著賺 羨慕~~~ 10/18 18:26
→ IBIZA : 隔套出租當然是高屋齡 何必買新房出租.. 10/18 18:29
推 CaLawrence : 但其實當房東有很多額外維護成本吧 這點就輸股票很 10/18 18:29
→ CaLawrence : 多了 像是是什麼設備壞掉阿 房間空置期 地價稅房屋 10/18 18:29
→ CaLawrence : 稅 10/18 18:29
→ CaLawrence : 股票應該就沒這些五四三 頂多就是買進手續費而已 10/18 18:30
→ IBIZA : 但房屋出租的不確定性很低 10/18 18:31
→ IBIZA : 擬就算是買SP500 ETF 你也沒把握未來30年年化報酬 10/18 18:31
→ IBIZA : 還會不會是9% 10/18 18:32
推 CaLawrence : 尤其房子要維持租金不變 非店面每年大概都要花點錢 10/18 18:32
→ CaLawrence : 打理 10/18 18:32
→ CaLawrence : 出租光是租客不確定性就夠高了 10/18 18:32
→ CaLawrence : 其實不論是股票或者房地產 過去的漲幅很大一部分都 10/18 18:33
→ CaLawrence : 來自於降息 現在這個最大利多之後空間就很小了 我是 10/18 18:33
→ CaLawrence : 比較不好看預期成長性較差的資產 10/18 18:33
推 CaLawrence : 屋齡怎麼會不重要 土地是恆產 房子可不是 六十年屋 10/18 18:34
→ CaLawrence : 你再過一次房貸週期三十年 基本就沒有人要收了 10/18 18:34
→ Trybeer : 台北市屋齡真的不重要越老越值錢 10/18 18:36
→ Trybeer : 其他縣市不知道 10/18 18:36
→ Trybeer : 台北市老房建商捧著鈔票要找你危老都更 10/18 18:36
→ F93935 : 999年也沒差有多少我買多少，有土地就好 10/18 18:38
→ IBIZA : 其實倒了還比較乾脆XD 10/18 18:39
→ Trybeer : 不能全倒啦，要有危樓才獎勵容積-.- 10/18 18:40
→ F93935 : 菜雞才看屋齡，都馬看土地價值多少，臨路幾米 10/18 18:41
→ Trybeer : 還有使用分區XD 10/18 18:42
推 CaLawrence : 那也要很特殊的物件吧 你買個三千萬 公寓頂多兩戶 10/18 18:43
→ CaLawrence : 你拿什麼跟建商談 更不要說你整棟樓下來 你土地才 10/18 18:43
→ CaLawrence : 分到多少 10/18 18:43
→ IBIZA : 其實如果價格都不上漲的話 靠租金/股息 有槓桿 10/18 18:44
→ IBIZA : 的房子肯定贏的 10/18 18:44
→ CaLawrence : 更不要說台北市 上面那些什麼危樓 什麼都更 跟投資 10/18 18:44
→ CaLawrence : 的概念已經差太遠了吧 10/18 18:44
→ CaLawrence : 根本就不可複製 10/18 18:45
→ Trybeer : 土開就是一種投資啊XD 10/18 18:45
→ Trybeer : 怎麼會不可複製，不然那些都更分到的地主是假的嗎 10/18 18:46
→ Trybeer : 其實這些很簡單上網找一找資訊就可以知道那些物件 10/18 18:46
→ Trybeer : 有價值了 10/18 18:46
推 CaLawrence : 別人買股票 三千塊到三千億都是一樣的報酬率 怎麼總 10/18 18:46
→ CaLawrence : 有人要找那種很千年一遇的物件 後來強調其實報酬率 10/18 18:46
→ CaLawrence : 很好 問題是無法規模化阿 你可以運氣好個一兩次 不 10/18 18:46
→ CaLawrence : 會每次都讓你遇到這麼好的物件吧 10/18 18:46
→ Trybeer : 自己算一算就可以知道大概分多少了@@沒這麼難 10/18 18:46
→ CaLawrence : 不然你現在去591找一個十年內你保證會被都更的物件 10/18 18:47
→ CaLawrence : 來瞧瞧？ 10/18 18:47
→ IBIZA : 怎樣算千年一遇 4%雖然不能說到處都是 但也不難找 10/18 18:47
→ IBIZA : 啊 10/18 18:47
→ IBIZA : 可是你說的是六十年屋 再加30年不是嗎? 10/18 18:47
→ CaLawrence : 而且我讀大學的時候 聽到很多台北市的同學說 都更 10/18 18:48
→ Trybeer : IBIZA意思就是沒都更就放著收租啊。沒那麼好物件就 10/18 18:48
→ Trybeer : 不要買麻，這不是跟股票價格太高不要買一樣 10/18 18:48
→ CaLawrence : 都馬是地主還要自己花錢的 哪可能這麼好 真當建商 10/18 18:48
→ CaLawrence : 都傻逼？ 10/18 18:48
→ IBIZA : 都更要不要自己花錢那是看你買在哪 10/18 18:48
→ IBIZA : 新房價沒有80萬的地方 通常得自己花錢 10/18 18:48
→ Trybeer : 90年還屹立不搖我也認了可以被文化局列古蹟 10/18 18:49
→ Trybeer : 你可以不追加坪數啊，住小間一點 10/18 18:50
→ Trybeer : 你同學沒跟妳說，它原本房產價值增加多少？只有跟你 10/18 18:51
→ Trybeer : 說要追加？這同學不老實喔 10/18 18:51
→ aaronchen : 你的假設很有問題吧 10/18 18:51
→ IBIZA : 大概是這樣 這是以不花錢拿到室內同坪數 10/18 18:54
→ IBIZA : 不過不花錢拿到室內同坪數, 通常會已經賺快一倍了 10/18 18:54
推 CaLawrence : 我還在等10年內可以被都更的物件 10/18 18:56
→ IBIZA : 可是你明明是說60年+30年吧 為什麼變10年? 10/18 18:56
→ IBIZA : 你會買的物件 都不會10年後沒人要吧 10/18 18:57
→ IBIZA : 你自己設定不同的條件 是要等什麼? 10/18 18:57
→ Trybeer : 而且花個一兩百萬換一間新成屋我是覺得沒什麼好抱 10/18 18:57
→ Trybeer : 怨的啦。 10/18 18:57
推 F93935 : 不用都更喔，你預算多少沒講 找透天跑危老就好了 10/18 18:58
→ Trybeer : 自己功課自己做還要等@@投資你家的事吧 10/18 18:58
推 CaLawrence : 找不到就當沒有囉 10/18 18:59
→ IBIZA : 對耶 其實買30年以上透天 想重建跑危老明年就行 10/18 18:59
→ IBIZA : 不用10年XD 10/18 18:59
→ CaLawrence : 房地產水這麼深 還是留給高手賺RRR 10/18 18:59
→ Trybeer : 台北市現在中小建商都跑危老啊瘋狂圈老透天 10/18 19:00
→ Trybeer : 大建商當然不屑啦 10/18 19:01
→ F93935 : 找到了你自己危老就好了 10/18 19:01
推 drgon : 只能說房市穩 股市比較不穩但是報酬比較高 這麼簡 10/18 19:04
→ drgon : 單還要討論？ 10/18 19:04
推 F93935 : 就有槓精啊，硬要抬槓 10/18 19:05
推 rainsilver : 會討論就是在台灣房地產報酬太高了 10/18 19:14
→ F93935 : 高？那怎麼會説房價太高？不解 10/18 19:15
→ Linvail : 房產持有稅太低了 低於其他國家太多 乘10倍都不夠 10/18 19:24
推 drgon : 也還好吧 最近三四五年持有的有賺到哪裡嗎 10/18 19:24
→ drgon : 房價也漲不去哪裡了 在漲我怕要暴動 10/18 19:25
推 abram : 一看就知道是沒買過房的人做的Excel 10/18 20:03
推 appleball200: 推認真 10/18 20:09
推 a3556959 : 三十年翻三倍不容易喔 10/18 20:28
→ IBIZA : 過去30年 台北房價大概是翻了三倍 SP500則是五倍 10/18 20:49
→ IBIZA : 不過如果是20年的話就不同了, 台北還是差不多三倍 10/18 20:50
→ IBIZA : SP500則只有2倍 10/18 20:50
→ IBIZA : 所以其實取樣期間影響也很大XD 10/18 20:50
推 iifz32 : 你30年前持有台積電到現在大概翻30倍 10/18 21:00
→ IBIZA : 30年前台積電又沒上市 10/18 21:03
推 iifz32 : 民國83年上市..... 10/18 21:04
→ iifz32 : 應該是26年了! 10/18 21:04
→ IBIZA : 26年前買台積電要看你撐不撐得過民國90-97那段時間 10/18 21:06
推 cpz : 不看好台灣未來房市 10/18 21:06
推 Su22 : 30年前(1990)SP500只有三百出頭,到2020應該是*10了 10/18 22:33
→ Trybeer : 乾脆說台股500點時候好了-.- 10/18 22:46
→ Trybeer : 現在這時候就是股市萬三，誰也沒把握能再衝破14000 10/18 22:48
噓 seanidiot : 房子大部分的人都抱得住，畢竟沒有遭遇真正的熊市。 10/18 23:51
→ seanidiot : 股票那個波動，一兩下就把人甩飛了 10/18 23:51
推 mind324 : 搞危老要小心身家性命，別惹禍上身XDD 10/19 01:16
→ mind324 : 富貴險中求 10/19 01:16
→ nptrj : 房子是讓你貸出去開槓桿拼的 10/19 04:13
推 FMANT : 真可悲 房子台北市隨便買 照樣穩穩上去 10/19 05:18
→ FMANT : 瞎扯台積電一堆狗屁 笑死 多少公司倒掉剩它一間 10/19 05:19
→ FMANT : 我看你各位10年前也沒誰買台積電啦 反觀房子隨便買 10/19 05:19
→ FMANT : 你買房子要買到HTC這種等級的房子還真困難 10/19 05:20
→ FMANT : 當初買HTC的人一定後悔沒拿去買房 買股票 哈哈哈 10/19 05:21
推 oxfoo : 股票有大盤etf可以買，房子沒有啊，都是一棟一棟買 10/19 07:52
推 cpz : 房子明明有Retis... 10/19 08:26
推 killver : 房租投報率只會越來越低，因為老房子不好租出去 10/19 08:54
→ killver : 只能降價求租，另外房子本身修膳費用是隱藏成本 10/19 08:55
推 jeffleentu : 大家都很會算，現實中能抱著股票30年不動的有幾個？ 10/19 09:15
→ jeffleentu : 買房長抱很正常所以能吃到整段獲利，但捫心自問持 10/19 09:15
→ jeffleentu : 股超過十年的比例有多少？ 10/19 09:15
→ Trybeer : 都嘛明天漲停就賣掉抱1年都有問題 10/19 09:25
→ IBIZA : 危老單純很多 哪需要小心身家性命.. 10/19 09:31
→ Trybeer : 看來很多人搞不清楚狀況 10/19 09:54
→ ish55667788 : 怎麼可能不修房子 10/20 12:17
推 aken59420 : 租金不會年年漲，中古房價也不會。新屋房價一直漲 10/21 16:25
→ aken59420 : ，不代表中古屋行情能一直漲 10/21 16:25
→ aken59420 : 買房者不斷投入現金還貸款，買股者也會不斷投入相 10/21 16:26
→ aken59420 : 同資金買股 10/21 16:26